Gewerberaummietvertrag: Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln
03.05.2023, Autor: Herr Norbert Monschau / Lesedauer ca. 2 Min. (87 mal gelesen)
Die im vorformulierten Gewerberaummietvertrag enthaltene Regelung zu den dem Mieter auferlegten Schönheitsreparaturen „Der Mieter ist nicht befugt, ohne Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen.“ ist unwirksam und „infiziert“ die Schönheitsreparaturregelung insgesamt.
Mittlerweile ist bekannt, dass in gängigen Mietvertragsklauseln im Wohnraummietrecht viele Schönheitsreparaturklauseln unwirksam sind. Ebenso bekannt ist es auch, dass sich Wohnraum- und Gewerbemietrecht in einigen, aber entscheidenden Punkten unterscheiden, allen voran die Kündigungsbedingungen. Dennoch weisen sie auch Gemeinsamkeiten auf, wie das Brandenburgische Oberlandesgericht (OLG) im Folgenden dargelegt hat (OLG Brandenburg, Urt. v. 06.12.2022 - 3 U 132/21).
Der Fall: Ein Vermieter und eine Mieterin stritten über eine ganze Reihe von Punkten eines Gewerberaummietverhältnisses. Dabei ging es insbesondere um vertraglich vereinbarte Schönheitsreparaturen. Danach musste die Mieterin die Schönheitsreparaturen durchführen, war aber nach dem Vertrag nicht befugt, "ohne Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen". Schließlich verklagte der Vermieter die Mieterin, unter anderem auf Zahlung von Malerarbeiten und sonstigen Schönheitsreparaturen. Damit hatte er allerdings keinen Erfolg.
Die Gerichtsentscheidung: Eine Formularklausel, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen "Ausführungsart" abweichen darf, verstößt nach Ansicht des Gerichts gegen das Klarheitsgebot des § 305c Abs. 2 BGB - und ist damit unwirksam. Der Begriff "Ausführungsart" ist mehrdeutig und kann sich auf die Grundausstattung, auf die Ausgestaltung im Einzelnen oder sogar auf beides beziehen. Die teilweise Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel schlug somit auf die Gesamtregelung durch und machte diese insgesamt unwirksam. Für die nicht durchgeführten Malerarbeiten musste die Mieterin nichts bezahlen.
Unser Praxishinweis: Die Entscheidung bestätigt die Tendenz in der Rechtsprechung, Erkenntnisse aus der Kontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen in Wohnraummietverträgen auf die Gewerberaummiete zu übertragen. Die Möglichkeit der Revision zum BGH wurde für die Frage zugelassen, ob überhaupt sogenannte Dekorationsklauseln im Gewerbemietrecht unwirksam sein können. Vieles spricht jedoch für die Richtigkeit dieser Entscheidung. Der Mieter von Geschäftsraum ist in noch stärkerem Maße als der Wohnraummieter darauf angewiesen, dass er die Räume nach seinen Bedürfnissen gestalten kann.
Mittlerweile ist bekannt, dass in gängigen Mietvertragsklauseln im Wohnraummietrecht viele Schönheitsreparaturklauseln unwirksam sind. Ebenso bekannt ist es auch, dass sich Wohnraum- und Gewerbemietrecht in einigen, aber entscheidenden Punkten unterscheiden, allen voran die Kündigungsbedingungen. Dennoch weisen sie auch Gemeinsamkeiten auf, wie das Brandenburgische Oberlandesgericht (OLG) im Folgenden dargelegt hat (OLG Brandenburg, Urt. v. 06.12.2022 - 3 U 132/21).
Der Fall: Ein Vermieter und eine Mieterin stritten über eine ganze Reihe von Punkten eines Gewerberaummietverhältnisses. Dabei ging es insbesondere um vertraglich vereinbarte Schönheitsreparaturen. Danach musste die Mieterin die Schönheitsreparaturen durchführen, war aber nach dem Vertrag nicht befugt, "ohne Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen". Schließlich verklagte der Vermieter die Mieterin, unter anderem auf Zahlung von Malerarbeiten und sonstigen Schönheitsreparaturen. Damit hatte er allerdings keinen Erfolg.
Die Gerichtsentscheidung: Eine Formularklausel, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen "Ausführungsart" abweichen darf, verstößt nach Ansicht des Gerichts gegen das Klarheitsgebot des § 305c Abs. 2 BGB - und ist damit unwirksam. Der Begriff "Ausführungsart" ist mehrdeutig und kann sich auf die Grundausstattung, auf die Ausgestaltung im Einzelnen oder sogar auf beides beziehen. Die teilweise Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel schlug somit auf die Gesamtregelung durch und machte diese insgesamt unwirksam. Für die nicht durchgeführten Malerarbeiten musste die Mieterin nichts bezahlen.
Unser Praxishinweis: Die Entscheidung bestätigt die Tendenz in der Rechtsprechung, Erkenntnisse aus der Kontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen in Wohnraummietverträgen auf die Gewerberaummiete zu übertragen. Die Möglichkeit der Revision zum BGH wurde für die Frage zugelassen, ob überhaupt sogenannte Dekorationsklauseln im Gewerbemietrecht unwirksam sein können. Vieles spricht jedoch für die Richtigkeit dieser Entscheidung. Der Mieter von Geschäftsraum ist in noch stärkerem Maße als der Wohnraummieter darauf angewiesen, dass er die Räume nach seinen Bedürfnissen gestalten kann.
