Wohnungseigentümer können Befolgen einer bauaufsichtlichen Verfügung nicht verhindern
14.10.2023, Autor: Herr Norbert Monschau / Lesedauer ca. 2 Min. (179 mal gelesen)
Eine bauaufsichtliche Verfügung, gerichtet auf Entfernen der brennbaren Fassade, betrifft das Gemeinschaftseigentum und muss sich daher an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer richten. Die einzelnen Wohnungseigentümer können die Befolgung der Verfügung nicht verhindern. Dies hat das Oberverwaltungsgericht (OVG) Lüneburg entschieden (Urt. v. 16.11.2022 - 1 Me 106/22).
Der Fall: Im Juli 2019 wurde einer Wohnungseigentümergemeinschaft aufgegeben, bis zum Sommer 2021 die brennbare Fassadenkleidung des 12-geschossigen Hochhauses, errichtet in den 70er-Jahren, zu entfernen. Da die Frist ungenutzt verstrich, setzte die Behörde im Mai 2022 ein Zwangsgeld in Höhe von 100.000 € fest und drohte ein weiteres Zwangsgeld in Höhe von 200.000 € an. Dagegen richtete sich der Antrag der Gemeinschaft auf Eilrechtsschutz.
Diese meinte, es sei eine Duldungsverfügung gegen die einzelnen Wohnungseigentümer erforderlich. Zudem habe bis dato kein Beschluss über die brandschutzrechtliche Sanierung gefasst werden können. Das Verwaltungsgericht Hannover wies den Eilantrag ab.
Die Entscheidung des Gerichts: Die Beschwerde der Gemeinschaft hiergegen war erfolglos. Eine Duldungsverfügung gegen die einzelnen Wohnungseigentümer sei nicht erforderlich gewesen, so das OVG. Verstößt eine in Wohnungseigentum aufgeteilte bauliche Anlage hinsichtlich der in gemeinschaftlichem Eigentum stehenden Gebäudeteile, wie etwa der Fassade, gegen öffentliches Baurecht, sei die Wohnungseigentümergemeinschaft richtiger Adressat der bauaufsichtlichen Verfügung. Diese übe die sich aus dem Gemeinschaftseigentum ergebenden Rechte aus und nehme die entsprechenden Pflichten der Wohnungseigentümer wahr. Die einzelnen Wohnungseigentümer seien insoweit von der Verwaltung ausgeschlossen. Sie könnten die Gemeinschaft an der Befolgung einer wirksamen und vollziehbaren bauaufsichtlichen Verfügung nicht hindern. Aufgrund der wirksamen und vollziehbaren bauaufsichtlichen Anordnung stehe für die Gemeinschaft verbindlich und ohne Rücksicht auf eine fehlende oder gegenläufige Beschlussfassung fest, dass ein Handeln geboten ist. Der einzelne Wohnungseigentümer könne die Gemeinschaft nicht unter Berufung auf zivilrechtliche Bestimmungen zur Willensbildung im Innenverhältnis hindern, ihrer öffentlichen Handlungspflicht nachzukommen.
Unser Praxishinweis: Die Entscheidung entspricht der obergerichtlichen Rechtsprechung, wonach die die Wohnungseigentümer als Mitglieder der Gemeinschaft durch die WEG-Reform vom 01.12.2020 nicht mehr ordnungspflichtig sein können. Sie sind nicht berechtigt, für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu handeln oder bestimmte Maßnahmen zu veranlassen.
Der Fall: Im Juli 2019 wurde einer Wohnungseigentümergemeinschaft aufgegeben, bis zum Sommer 2021 die brennbare Fassadenkleidung des 12-geschossigen Hochhauses, errichtet in den 70er-Jahren, zu entfernen. Da die Frist ungenutzt verstrich, setzte die Behörde im Mai 2022 ein Zwangsgeld in Höhe von 100.000 € fest und drohte ein weiteres Zwangsgeld in Höhe von 200.000 € an. Dagegen richtete sich der Antrag der Gemeinschaft auf Eilrechtsschutz.
Diese meinte, es sei eine Duldungsverfügung gegen die einzelnen Wohnungseigentümer erforderlich. Zudem habe bis dato kein Beschluss über die brandschutzrechtliche Sanierung gefasst werden können. Das Verwaltungsgericht Hannover wies den Eilantrag ab.
Die Entscheidung des Gerichts: Die Beschwerde der Gemeinschaft hiergegen war erfolglos. Eine Duldungsverfügung gegen die einzelnen Wohnungseigentümer sei nicht erforderlich gewesen, so das OVG. Verstößt eine in Wohnungseigentum aufgeteilte bauliche Anlage hinsichtlich der in gemeinschaftlichem Eigentum stehenden Gebäudeteile, wie etwa der Fassade, gegen öffentliches Baurecht, sei die Wohnungseigentümergemeinschaft richtiger Adressat der bauaufsichtlichen Verfügung. Diese übe die sich aus dem Gemeinschaftseigentum ergebenden Rechte aus und nehme die entsprechenden Pflichten der Wohnungseigentümer wahr. Die einzelnen Wohnungseigentümer seien insoweit von der Verwaltung ausgeschlossen. Sie könnten die Gemeinschaft an der Befolgung einer wirksamen und vollziehbaren bauaufsichtlichen Verfügung nicht hindern. Aufgrund der wirksamen und vollziehbaren bauaufsichtlichen Anordnung stehe für die Gemeinschaft verbindlich und ohne Rücksicht auf eine fehlende oder gegenläufige Beschlussfassung fest, dass ein Handeln geboten ist. Der einzelne Wohnungseigentümer könne die Gemeinschaft nicht unter Berufung auf zivilrechtliche Bestimmungen zur Willensbildung im Innenverhältnis hindern, ihrer öffentlichen Handlungspflicht nachzukommen.
Unser Praxishinweis: Die Entscheidung entspricht der obergerichtlichen Rechtsprechung, wonach die die Wohnungseigentümer als Mitglieder der Gemeinschaft durch die WEG-Reform vom 01.12.2020 nicht mehr ordnungspflichtig sein können. Sie sind nicht berechtigt, für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu handeln oder bestimmte Maßnahmen zu veranlassen.
