Wohnungseigentum: Wie muss ein gültiger Baubeschluss formuliert sein?
01.04.2024, Autor: Herr Norbert Monschau / Lesedauer ca. 2 Min. (196 mal gelesen)
Ein unbestimmter Baubeschluss ist ungültig!
Ein Beschluss lautend: „Dem Eigentümer ... werden drei Durchbohrungen der Hausaußenwand mit je 180 mm Durchmesser für den Einbau von Wohnraumlüftungen genehmigt (siehe ETV vom ..., TOP ...)“ ist unbestimmt und ungültig (AG München, Urt. v. 01.06.2023 - 1293 C 13203/22).
Die Gerichtsentscheidung: Die Anfechtungsklage hatte Erfolg. Der gefasste Beschluss sei zu unbestimmt und entspreche daher nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Auch ein Vornahme- bzw. Gestattungsbeschluss müsse dem Grundsatz der Bestimmtheit genügen. Dies sei nur dann gewährleistet, wenn der Beschluss die bauliche Veränderung nach Art, Maß und Umfang genau beschreibe, so dass für jedermann klar sei, was, wann, wo, von wem und mit welchen Mitteln errichtet/verändert/eingebaut werde. Es könne dem Bauwilligen keine „allgemeine Gestattung“ dergestalt erteilt werden, dass es in seinem Belieben stehe, wie und was er baue. Eine „Blankett-Zustimmung“ sei unzulässig. Auch bei einem Gestattungsbeschluss müsse den Wohnungseigentümern im Kern klar sein, was zu erwarten sei. Zwar können die Eigentümer zur Herstellung der notwendigen Bestimmtheit auf Zeichnungen, Pläne, Baubeschreibungen, Bilder oder ähnliche Dokumente Bezug nehmen und diese als Anlage zu Protokoll nehmen. Hiervon haben die Eigentümer vorliegend keinen Gebrauch gemacht. Allein aus dem Wortlaut des Beschlusses sei aber völlig unklar, an welchen Stellen der Hauswand Löcher gebohrt werden sollen.
Unser Praxistipp: Grundsätzlich sind Beschlüsse so bestimmt wie gerichtliche Titel (z.B. ein Urteil) zu formulieren. Grund: Sie binden alle Eigentümer – auch die nicht an der Versammlung teilnehmenden und Rechtsnachfolger. Um den Beschluss zu konkretisieren kann man auf Dokumente Bezug nehmen. Die Unterlagen müssen dann aber zweifelsfrei bestimmt sein (BGH, Urt. v. 08.04.2016 - V ZR 104/15).
Beispiel: Bei einem Rückbaubeschluss ist die Formulierung „den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen“ nicht bestimmt genug, wenn nicht konkret auf Pläne (etwa in der Teilungserklärung) Bezug genommen wird, aus welchen sich der ursprüngliche Zustand zweifelsfrei ergibt (AG Hamburg-Blankenese, Urt. v. 20.04.2022 - 539 C 28/21).
Ein Beschluss lautend: „Dem Eigentümer ... werden drei Durchbohrungen der Hausaußenwand mit je 180 mm Durchmesser für den Einbau von Wohnraumlüftungen genehmigt (siehe ETV vom ..., TOP ...)“ ist unbestimmt und ungültig (AG München, Urt. v. 01.06.2023 - 1293 C 13203/22).
Die Gerichtsentscheidung: Die Anfechtungsklage hatte Erfolg. Der gefasste Beschluss sei zu unbestimmt und entspreche daher nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Auch ein Vornahme- bzw. Gestattungsbeschluss müsse dem Grundsatz der Bestimmtheit genügen. Dies sei nur dann gewährleistet, wenn der Beschluss die bauliche Veränderung nach Art, Maß und Umfang genau beschreibe, so dass für jedermann klar sei, was, wann, wo, von wem und mit welchen Mitteln errichtet/verändert/eingebaut werde. Es könne dem Bauwilligen keine „allgemeine Gestattung“ dergestalt erteilt werden, dass es in seinem Belieben stehe, wie und was er baue. Eine „Blankett-Zustimmung“ sei unzulässig. Auch bei einem Gestattungsbeschluss müsse den Wohnungseigentümern im Kern klar sein, was zu erwarten sei. Zwar können die Eigentümer zur Herstellung der notwendigen Bestimmtheit auf Zeichnungen, Pläne, Baubeschreibungen, Bilder oder ähnliche Dokumente Bezug nehmen und diese als Anlage zu Protokoll nehmen. Hiervon haben die Eigentümer vorliegend keinen Gebrauch gemacht. Allein aus dem Wortlaut des Beschlusses sei aber völlig unklar, an welchen Stellen der Hauswand Löcher gebohrt werden sollen.
Unser Praxistipp: Grundsätzlich sind Beschlüsse so bestimmt wie gerichtliche Titel (z.B. ein Urteil) zu formulieren. Grund: Sie binden alle Eigentümer – auch die nicht an der Versammlung teilnehmenden und Rechtsnachfolger. Um den Beschluss zu konkretisieren kann man auf Dokumente Bezug nehmen. Die Unterlagen müssen dann aber zweifelsfrei bestimmt sein (BGH, Urt. v. 08.04.2016 - V ZR 104/15).
Beispiel: Bei einem Rückbaubeschluss ist die Formulierung „den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen“ nicht bestimmt genug, wenn nicht konkret auf Pläne (etwa in der Teilungserklärung) Bezug genommen wird, aus welchen sich der ursprüngliche Zustand zweifelsfrei ergibt (AG Hamburg-Blankenese, Urt. v. 20.04.2022 - 539 C 28/21).
