Vermieter muss auf erhöhtes Lüftungserfordernis nicht hinweisen
31.12.2023, Autor: Herr Norbert Monschau / Lesedauer ca. 2 Min. (153 mal gelesen)
Werden vor Abschluss des Mietvertrags neue Fenster eingebaut, muss der Vermieter den Mieter nicht auf die Notwendigkeit eines erhöhten Lüftungserfordernisses hinweisen (Landgericht Hanau, Urt. v. 02.06.2023 - 2 S 106/22).
Schimmelbedingter Schaden
Der Fall: Der Mieter verlangte von seinem Wohnungsvermieter u. a. Schadensersatz für seine beschädigte Küche. Er behauptete, der Schimmel sei aufgrund baulicher Mängel entstanden. Das Amtsgericht wies seinen Schadensersatzanspruch zurück und stützte sich dabei auf die Feststellungen mehrerer Gutachter. Es folgte der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und ging davon aus, dass der Vermieter beweisen müsse, dass der Schimmel nicht durch bauliche Umstände verursacht wurde. Dies sei dem Vermieter gelungen, da das Gebäude nach den damals geltenden Baunormen errichtet wurde. Der Sachverständige habe zwar einen Verstoß gegen die DIN 1946-6 festgestellt und den Schimmel auf den Einbau einer Zentralheizung und "zu dichter" Fenster zurückgeführt, die jedoch jeweils als solche keinen Mangel nach § 536 BGB darstellen würden. Der Sachverständige habe eine für den Mieter unzumutbare Notwendigkeit überobligatorischen Lüftens nicht bejaht.
Abweichung von DIN-Norm noch kein Mietmangel
Die Entscheidung des Gerichts: Die Berufung des Mieters blieb erfolglos. Bei Nichtvorliegen abweichender Parteivereinbarungen müsse die Mietsache dem bei ihrer Errichtung herrschenden Stand der Technik entsprechen, wie er sich etwa in den zu diesem Zeitpunkt bestehenden DIN-Normen niederschlage, so das Landgericht. Es liege also kein Mangel i.S.d. § 536 BGB vor (Verweis auf die Entscheidungen des Bundesgerichtshofs v. 05.12.2018 - VIII ZR 271/17 u. VIII ZR 67/18). Erörterungen dazu, ob die Abweichung von einer späteren DIN-Norm schadenskausal war, wie dies das Amtsgericht angestellt habe, seien entbehrlich. Maßgeblich sei, welche Norm bei Errichtung des Hauses galt.
Aus der Feststellung des Sachverständigen, die Fenster würden „zu dicht“ schließen, könnten keine Rückschlüsse gezogen werden, weil es für das Gebäude keine entsprechenden DIN-Vorgaben gebe und der Einbau neuer Fenster auch keine umfassende Sanierung darstelle, die einem Neubau gleiche, was die Hochstufung des Gebäudes in eine jüngere Altersklasse bedingen würde, für die neuere technische Vorgaben anwendbar seien (vgl. Bundesgerichtshof, Urt. v. 05.06.2013 - VIII ZR 287/12). Das werde zwar teilweise dann anders beurteilt, wenn der Vermieter die Fenster im laufenden Mietverhältnis austausche und den Mieter nicht darauf hinweise, dass er sein bisheriges Lüftungsverhalten ändern müsse (Landgericht Lübeck, Urt. v. 09.01.1990 - 14 S 60/89; Amtsgericht Emden, Urt. v. 28.10.1988 - 5 C 1197/86). Dieser Fall liege aber nicht vor. Ziehe der Mieter Jahre nach dem Einbau neuer Fenster in das Mietobjekt ein, müsse der Vermieter ihn nicht auf ein bestimmtes Lüftungsverhalten hinweisen (Landgericht Detmold, Urt. v. 07.10.2015 - 10 S 42/15; vgl auch Amtsgericht Nürtingen, Urt. v. 09.06.2010 - 42 C 1905/09).
Aufklärungspflicht des Vermieters?
Unser Praxishinweis: Andere Gerichte gehen von einer Aufklärungspflicht des Vermieters aus: Wird der Mieter daher nach dem Einbau von isolierverglasten Fenstern nicht auf das Erfordernis zusätzlichen Lüftens hingewiesen, haftet er nicht für Feuchtigkeitsschäden, die nur dadurch entstehen, weil er sein bisheriges ausreichendes – aber jetzt unzulängliches – Lüftungsverhalten beibehalten hat (Landgericht Lübeck, Urt. v. 09.01.1990 - 14 S 60/89; Amtsgericht Stadthagen, Urt. v. 22.10.1986 - 4 C 1011/85). Der Anwalt des Mieters sollte daher Ansprüche aus culpa in contrahendo und §§ 280 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB im Blick behalten.
Schimmelbedingter Schaden
Der Fall: Der Mieter verlangte von seinem Wohnungsvermieter u. a. Schadensersatz für seine beschädigte Küche. Er behauptete, der Schimmel sei aufgrund baulicher Mängel entstanden. Das Amtsgericht wies seinen Schadensersatzanspruch zurück und stützte sich dabei auf die Feststellungen mehrerer Gutachter. Es folgte der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und ging davon aus, dass der Vermieter beweisen müsse, dass der Schimmel nicht durch bauliche Umstände verursacht wurde. Dies sei dem Vermieter gelungen, da das Gebäude nach den damals geltenden Baunormen errichtet wurde. Der Sachverständige habe zwar einen Verstoß gegen die DIN 1946-6 festgestellt und den Schimmel auf den Einbau einer Zentralheizung und "zu dichter" Fenster zurückgeführt, die jedoch jeweils als solche keinen Mangel nach § 536 BGB darstellen würden. Der Sachverständige habe eine für den Mieter unzumutbare Notwendigkeit überobligatorischen Lüftens nicht bejaht.
Abweichung von DIN-Norm noch kein Mietmangel
Die Entscheidung des Gerichts: Die Berufung des Mieters blieb erfolglos. Bei Nichtvorliegen abweichender Parteivereinbarungen müsse die Mietsache dem bei ihrer Errichtung herrschenden Stand der Technik entsprechen, wie er sich etwa in den zu diesem Zeitpunkt bestehenden DIN-Normen niederschlage, so das Landgericht. Es liege also kein Mangel i.S.d. § 536 BGB vor (Verweis auf die Entscheidungen des Bundesgerichtshofs v. 05.12.2018 - VIII ZR 271/17 u. VIII ZR 67/18). Erörterungen dazu, ob die Abweichung von einer späteren DIN-Norm schadenskausal war, wie dies das Amtsgericht angestellt habe, seien entbehrlich. Maßgeblich sei, welche Norm bei Errichtung des Hauses galt.
Aus der Feststellung des Sachverständigen, die Fenster würden „zu dicht“ schließen, könnten keine Rückschlüsse gezogen werden, weil es für das Gebäude keine entsprechenden DIN-Vorgaben gebe und der Einbau neuer Fenster auch keine umfassende Sanierung darstelle, die einem Neubau gleiche, was die Hochstufung des Gebäudes in eine jüngere Altersklasse bedingen würde, für die neuere technische Vorgaben anwendbar seien (vgl. Bundesgerichtshof, Urt. v. 05.06.2013 - VIII ZR 287/12). Das werde zwar teilweise dann anders beurteilt, wenn der Vermieter die Fenster im laufenden Mietverhältnis austausche und den Mieter nicht darauf hinweise, dass er sein bisheriges Lüftungsverhalten ändern müsse (Landgericht Lübeck, Urt. v. 09.01.1990 - 14 S 60/89; Amtsgericht Emden, Urt. v. 28.10.1988 - 5 C 1197/86). Dieser Fall liege aber nicht vor. Ziehe der Mieter Jahre nach dem Einbau neuer Fenster in das Mietobjekt ein, müsse der Vermieter ihn nicht auf ein bestimmtes Lüftungsverhalten hinweisen (Landgericht Detmold, Urt. v. 07.10.2015 - 10 S 42/15; vgl auch Amtsgericht Nürtingen, Urt. v. 09.06.2010 - 42 C 1905/09).
Aufklärungspflicht des Vermieters?
Unser Praxishinweis: Andere Gerichte gehen von einer Aufklärungspflicht des Vermieters aus: Wird der Mieter daher nach dem Einbau von isolierverglasten Fenstern nicht auf das Erfordernis zusätzlichen Lüftens hingewiesen, haftet er nicht für Feuchtigkeitsschäden, die nur dadurch entstehen, weil er sein bisheriges ausreichendes – aber jetzt unzulängliches – Lüftungsverhalten beibehalten hat (Landgericht Lübeck, Urt. v. 09.01.1990 - 14 S 60/89; Amtsgericht Stadthagen, Urt. v. 22.10.1986 - 4 C 1011/85). Der Anwalt des Mieters sollte daher Ansprüche aus culpa in contrahendo und §§ 280 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB im Blick behalten.
