WEG-Reform: Vermögensbericht und Verwalterentlastung
04.02.2024, Autor: Herr Norbert Monschau / Lesedauer ca. 2 Min. (321 mal gelesen)
Keine Entlastung des Verwalters ohne ordnungsmäßigen Vermögensbericht!
Hat der Verwalter keinen ordnungsmäßigen Vermögensbericht vorgelegt, entspricht ein Entlastungsbeschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Jahresabrechnung mit einer Einnahmen-Ausgaben-Rechnung reicht nicht aus (Landgericht Frankfurt am Main v. 09.11.2023 - 2-13 S 3/23)
Der Fall: Es ging um die Anfechtung eines Entlastungsbeschlusses, mit dem Argument, der Verwalter habe keinen Vermögensbericht vorgelegt. Der Verwalter verweist auf umfangreiche Abrechnungsunterlagen und eine nachträglich vorgelegte Einnahmen-Ausgaben-Rechnung. Die Entlastung hat die Wirkung eines negativen Schuldanerkenntnisses (§ 397 Abs. 2 BGB) und es werden zumindest Ansprüche, die der Eigentümergemeinschaft bekannt waren, ausgeschlossen (Bundesgerichtshof v. 04.03.2011 - V ZR 156/10). Daher entspricht ein Entlastungsbeschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn noch Ansprüche aus dem Entlastungszeitraum bestehen. Zu diesen gehören Auskünfte oder Erklärungen, die der Verwalter der Gemeinschaft schuldet. Erfasst ist also auch die Pflicht, den Vermögensbericht zu erstellen.
Die Gerichtsentscheidung: Die Anfechtungsklage war erfolgreich. Eine Entlastung könne nur erteilt werden, wenn der Bericht umfassend und zutreffend erstellt ist. Die Gemeinschaft könnte sonst den fortbestehenden Anspruch eines Eigentümers auf Vorlage oder Korrektur nicht (mehr) erfüllen. Hier fehle ein Vermögensbericht, der den Anforderungen des § 28 Abs. 4 WEG genüge – selbst wenn man auf die (im Prozess) nachgereichten Unterlagen abstellen würde. Der Vermögensbericht soll die Eigentümer in die Lage versetzen, ein möglichst genaues Bild über die wirtschaftliche Lage zu erhalten. Mindestinhalt ist eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögen). Der Vermögensbericht sei kein Bestandteil der Jahresabrechnung, sondern ein separates Dokument.
Unser Praxishinweis: Wäre der Entlastungsbeschluss trotz fehlenden Vermögensberichts bestandskräftig geworden, wären gleichwohl Ersatzansprüche in Betracht gekommen, sofern der Bericht Ansprüche gegen den Verwalter ausgewiesen hätte. Denn die Entlastung erfasst nur solche Ansprüche, die bei Beschlussfassung erkennbar waren (vgl. Bundesgerichtshof v. 17.07.2003 - V ZB 11/03)
Hat der Verwalter keinen ordnungsmäßigen Vermögensbericht vorgelegt, entspricht ein Entlastungsbeschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Jahresabrechnung mit einer Einnahmen-Ausgaben-Rechnung reicht nicht aus (Landgericht Frankfurt am Main v. 09.11.2023 - 2-13 S 3/23)
Der Fall: Es ging um die Anfechtung eines Entlastungsbeschlusses, mit dem Argument, der Verwalter habe keinen Vermögensbericht vorgelegt. Der Verwalter verweist auf umfangreiche Abrechnungsunterlagen und eine nachträglich vorgelegte Einnahmen-Ausgaben-Rechnung. Die Entlastung hat die Wirkung eines negativen Schuldanerkenntnisses (§ 397 Abs. 2 BGB) und es werden zumindest Ansprüche, die der Eigentümergemeinschaft bekannt waren, ausgeschlossen (Bundesgerichtshof v. 04.03.2011 - V ZR 156/10). Daher entspricht ein Entlastungsbeschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn noch Ansprüche aus dem Entlastungszeitraum bestehen. Zu diesen gehören Auskünfte oder Erklärungen, die der Verwalter der Gemeinschaft schuldet. Erfasst ist also auch die Pflicht, den Vermögensbericht zu erstellen.
Die Gerichtsentscheidung: Die Anfechtungsklage war erfolgreich. Eine Entlastung könne nur erteilt werden, wenn der Bericht umfassend und zutreffend erstellt ist. Die Gemeinschaft könnte sonst den fortbestehenden Anspruch eines Eigentümers auf Vorlage oder Korrektur nicht (mehr) erfüllen. Hier fehle ein Vermögensbericht, der den Anforderungen des § 28 Abs. 4 WEG genüge – selbst wenn man auf die (im Prozess) nachgereichten Unterlagen abstellen würde. Der Vermögensbericht soll die Eigentümer in die Lage versetzen, ein möglichst genaues Bild über die wirtschaftliche Lage zu erhalten. Mindestinhalt ist eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögen). Der Vermögensbericht sei kein Bestandteil der Jahresabrechnung, sondern ein separates Dokument.
Unser Praxishinweis: Wäre der Entlastungsbeschluss trotz fehlenden Vermögensberichts bestandskräftig geworden, wären gleichwohl Ersatzansprüche in Betracht gekommen, sofern der Bericht Ansprüche gegen den Verwalter ausgewiesen hätte. Denn die Entlastung erfasst nur solche Ansprüche, die bei Beschlussfassung erkennbar waren (vgl. Bundesgerichtshof v. 17.07.2003 - V ZB 11/03)
