Immobilienkauf: Rückabwicklung bei fehlender Baugenehmigung?
26.11.2023, Autor: Herr Norbert Monschau / Lesedauer ca. 2 Min. (453 mal gelesen)
Kaufvertrag über „Wohnung” garantiert keine Baugenehmigung
Als sie erfährt, dass der von ihr gekauften Wohnung die Baugenehmigung fehlt, will eine Käuferin den Vertrag rückabwickeln. Ihr Pech: Mit dem Verkäufer war ein Haftungsausschluss vereinbart. Dieser hat laut Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a. M. durch den Gebrauch des Begriffs "Wohnung" auch keine Beschaffenheitsgarantie übernommen.
Für die Wohnung hat die Frau 330.000 € gezahlt. Laut Kaufvertrag erwarb sie das Sondereigentum "an der Wohnung". Der Kauf erfolgte wie besichtigt. Die Parteien schlossen jegliche Sachmängelhaftung aus. Als die Käuferin erfuhr, dass keine Baugenehmigung vorliegt, verlangte sie die Rückzahlung des Kaufpreises gegen Rückübertragung des Wohnungseigentums - ohne Erfolg.
Zwar, so das OLG, sei das Fehlen der Genehmigung ein Sachmangel (Beschl. v. 31.10.2023 - 6 U 210/22). Mit dem zulässigen Haftungsausschluss habe die Käuferin aber freiwillig auf ihre Gewährleistungsrechte verzichtet.
Vermieter nicht arglistig, Haftungsausschluss wirksam
Der Haftungsausschluss sei auch wirksam. Der Verkäufer habe nicht arglistig gehandelt. Er habe vorgetragen, selbst 14 Jahre in der Wohnung gewohnt und nicht gewusst zu haben, dass die Baugenehmigung fehlt. Gegenteiliges habe die Käuferin nicht beweisen können. Dem Verkäufer könne auch nicht vorgeworfen werden, dass sich ihm die fehlende Baugenehmigung hätte aufdrängen müssen. Er sei weder an Bau noch Umbau beteiligt gewesen.
Dem Haftungsausschluss stehe auch keine Beschaffenheitsgarantie entgegen. Der Verkäufer habe keine vorbehaltlose, verschuldensunabhängige und intensivierte Einstandsflicht für die baurechtliche Unbedenklichkeit der Wohnung übernehmen wollen. Insbesondere liege in der Verwendung des Begriffs "Wohnung" im Kaufvertrag keine Beschaffenheitsgarantie. Vielmehr handele es sich um eine übliche Bezeichnung für den Kaufgegenstand. Der Begriff bezeichne den rein tatsächlichen Zustand der Räumlichkeiten, seine tatsächliche Verwendung und vergangene Nutzung zu Wohnzwecken, so das OLG.
Unser Praxishinweis: Beim Immobilienkauf muss ein Käufer darauf achten, dass er alles, was ihm wichtig ist, in den Vertrag aufnehmen lässt. Andernfalls hat er keine Mängelansprüche, wenn die Immobilie nicht seinen Erwartungen entspricht, es sei denn, Mängel werden arglistig verschwiegen. Hat der Verkäufer aber keine Anhaltspunkte dafür, dass die bisherige langjährige Nutzung nicht genehmigt ist, muss er den Käufer auch nicht aktiv darauf hinweisen, dass ihm keine schriftliche Baugenehmigung vorliegt (so auch LG Köln, Urt. v. 22.11.2016 - 5 O 219/16).
Als sie erfährt, dass der von ihr gekauften Wohnung die Baugenehmigung fehlt, will eine Käuferin den Vertrag rückabwickeln. Ihr Pech: Mit dem Verkäufer war ein Haftungsausschluss vereinbart. Dieser hat laut Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a. M. durch den Gebrauch des Begriffs "Wohnung" auch keine Beschaffenheitsgarantie übernommen.
Für die Wohnung hat die Frau 330.000 € gezahlt. Laut Kaufvertrag erwarb sie das Sondereigentum "an der Wohnung". Der Kauf erfolgte wie besichtigt. Die Parteien schlossen jegliche Sachmängelhaftung aus. Als die Käuferin erfuhr, dass keine Baugenehmigung vorliegt, verlangte sie die Rückzahlung des Kaufpreises gegen Rückübertragung des Wohnungseigentums - ohne Erfolg.
Zwar, so das OLG, sei das Fehlen der Genehmigung ein Sachmangel (Beschl. v. 31.10.2023 - 6 U 210/22). Mit dem zulässigen Haftungsausschluss habe die Käuferin aber freiwillig auf ihre Gewährleistungsrechte verzichtet.
Vermieter nicht arglistig, Haftungsausschluss wirksam
Der Haftungsausschluss sei auch wirksam. Der Verkäufer habe nicht arglistig gehandelt. Er habe vorgetragen, selbst 14 Jahre in der Wohnung gewohnt und nicht gewusst zu haben, dass die Baugenehmigung fehlt. Gegenteiliges habe die Käuferin nicht beweisen können. Dem Verkäufer könne auch nicht vorgeworfen werden, dass sich ihm die fehlende Baugenehmigung hätte aufdrängen müssen. Er sei weder an Bau noch Umbau beteiligt gewesen.
Dem Haftungsausschluss stehe auch keine Beschaffenheitsgarantie entgegen. Der Verkäufer habe keine vorbehaltlose, verschuldensunabhängige und intensivierte Einstandsflicht für die baurechtliche Unbedenklichkeit der Wohnung übernehmen wollen. Insbesondere liege in der Verwendung des Begriffs "Wohnung" im Kaufvertrag keine Beschaffenheitsgarantie. Vielmehr handele es sich um eine übliche Bezeichnung für den Kaufgegenstand. Der Begriff bezeichne den rein tatsächlichen Zustand der Räumlichkeiten, seine tatsächliche Verwendung und vergangene Nutzung zu Wohnzwecken, so das OLG.
Unser Praxishinweis: Beim Immobilienkauf muss ein Käufer darauf achten, dass er alles, was ihm wichtig ist, in den Vertrag aufnehmen lässt. Andernfalls hat er keine Mängelansprüche, wenn die Immobilie nicht seinen Erwartungen entspricht, es sei denn, Mängel werden arglistig verschwiegen. Hat der Verkäufer aber keine Anhaltspunkte dafür, dass die bisherige langjährige Nutzung nicht genehmigt ist, muss er den Käufer auch nicht aktiv darauf hinweisen, dass ihm keine schriftliche Baugenehmigung vorliegt (so auch LG Köln, Urt. v. 22.11.2016 - 5 O 219/16).
