Eigenbedarfskündigung sorgfältig formulieren!
07.04.2023, Autor: Herr Norbert Monschau / Lesedauer ca. 2 Min. (226 mal gelesen)
Kündigung für mehrere, nicht namentlich genannte Kinder ist unwirksam
Eine Eigenbedarfskündigung, mit der die künftige Nutzung einer Wohnung für mehrere, nicht namentlich benannte Kinder des Vermieters geltend gemacht wird, verstößt gegen § 573 Abs. 2 BGB und ist unwirksam (LG Berlin v. 14.02.2023 - 67 S 288/22).
Der Fall: Ein Vermieter - Vater von vier Kindern - kündigte den Wohnraummietvertrag wegen Eigenbedarf. Er begründete dies mit der künftigen Nutzung der Wohnung durch zwei Kinder, die jeweils 1994 geboren wurden und im Ausland studierten. Er benannte die Kinder in der Kündigung nicht namentlich.
Unser Praxishinweis: Der Vermieter muss bei der Begründung der Eigenbedarfskündigung sorgfältig sein und die sog. Kerntatsachen vortragen. Denn nach § 573 Abs. 3 S. 2 BGB sind andere Gründe nur beachtlich, soweit sie nachträglich entstanden sind. Ein Nachschieben von Gründen im Prozess scheidet damit aus, solange es sich nicht nur um eine Konkretisierung von kündigungsrelevanten Tatsachen handelt.
Die Gerichtsentscheidung: Die Räumungsklage des Vermieters hatte keinen Erfolg. Die formellen Voraussetzungen des § 573 Abs. 3 S. 1 BGB seien nicht erfüllt, so das Landgericht. Nach dieser Vorschrift sind die Gründe, auf die das berechtigte Interesse des Vermieters gestützt wird, in der Kündigung anzugeben. Der Zweck des gesetzlichen Begründungserfordernisses bestehe darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck werde im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Nur eine solche Konkretisierung ermögliche es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, dessen Auswechslung dem Vermieter durch das Begründungserfordernis gerade verwehrt werden solle.
Dementsprechend sei bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend. Diese gesetzlich geforderten Mindestangaben enthalte das Kündigungsschreiben nicht. Anhand der Angaben zu den Bedarfspersonen seien diese nicht ausreichend identifizierbar. Damit sei es dem Mieter nicht möglich, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, da die als Bedarfspersonen benannten Kinder weder namentlich noch sonst näher bezeichnet waren.
Unser Praxishinweis: Die Ausführungen des Landgerichts entsprechen der höchstrichterlichen Rechtsprechung (BGH v. 28.04.2021 - VIII ZR 6/19). Die Kündigung war unwirksam. Es war unklar, welches der Kinder in die Wohnung einziehen wollte. Die namentliche Nennung ist zwar nicht erforderlich; allerdings muss die Bedarfsperson identifizierbar sein. Als Vermieter sollten Sie die Kündigung sorgfältig vorbereiten. Entwickeln Sie eine Strategie. Lassen Sie sich rechtzeitig fachkundig beraten.
Eine Eigenbedarfskündigung, mit der die künftige Nutzung einer Wohnung für mehrere, nicht namentlich benannte Kinder des Vermieters geltend gemacht wird, verstößt gegen § 573 Abs. 2 BGB und ist unwirksam (LG Berlin v. 14.02.2023 - 67 S 288/22).
Der Fall: Ein Vermieter - Vater von vier Kindern - kündigte den Wohnraummietvertrag wegen Eigenbedarf. Er begründete dies mit der künftigen Nutzung der Wohnung durch zwei Kinder, die jeweils 1994 geboren wurden und im Ausland studierten. Er benannte die Kinder in der Kündigung nicht namentlich.
Unser Praxishinweis: Der Vermieter muss bei der Begründung der Eigenbedarfskündigung sorgfältig sein und die sog. Kerntatsachen vortragen. Denn nach § 573 Abs. 3 S. 2 BGB sind andere Gründe nur beachtlich, soweit sie nachträglich entstanden sind. Ein Nachschieben von Gründen im Prozess scheidet damit aus, solange es sich nicht nur um eine Konkretisierung von kündigungsrelevanten Tatsachen handelt.
Die Gerichtsentscheidung: Die Räumungsklage des Vermieters hatte keinen Erfolg. Die formellen Voraussetzungen des § 573 Abs. 3 S. 1 BGB seien nicht erfüllt, so das Landgericht. Nach dieser Vorschrift sind die Gründe, auf die das berechtigte Interesse des Vermieters gestützt wird, in der Kündigung anzugeben. Der Zweck des gesetzlichen Begründungserfordernisses bestehe darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck werde im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Nur eine solche Konkretisierung ermögliche es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, dessen Auswechslung dem Vermieter durch das Begründungserfordernis gerade verwehrt werden solle.
Dementsprechend sei bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend. Diese gesetzlich geforderten Mindestangaben enthalte das Kündigungsschreiben nicht. Anhand der Angaben zu den Bedarfspersonen seien diese nicht ausreichend identifizierbar. Damit sei es dem Mieter nicht möglich, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, da die als Bedarfspersonen benannten Kinder weder namentlich noch sonst näher bezeichnet waren.
Unser Praxishinweis: Die Ausführungen des Landgerichts entsprechen der höchstrichterlichen Rechtsprechung (BGH v. 28.04.2021 - VIII ZR 6/19). Die Kündigung war unwirksam. Es war unklar, welches der Kinder in die Wohnung einziehen wollte. Die namentliche Nennung ist zwar nicht erforderlich; allerdings muss die Bedarfsperson identifizierbar sein. Als Vermieter sollten Sie die Kündigung sorgfältig vorbereiten. Entwickeln Sie eine Strategie. Lassen Sie sich rechtzeitig fachkundig beraten.
