Gasnotstand: Auswirkungen auf Mietverhältnisse
16.09.2022, Autor: Herr Norbert Monschau / Lesedauer ca. 2 Min. (121 mal gelesen)
Deutschland droht ein Gasengpass. Auf Mieter und Vermieter von Gewerbe- und Wohnraumimmobilien kommen rechtliche Probleme zu, wenn Objekte nicht genügend beheizt werden können.
Es stellen sich dann insb. folgende Fragen:
Können Mieter die Miete mindern, wenn bisher geläufige „Mindesttemperaturen“ in der Wohnung nicht mehr gewährleistet werden können oder eine Versorgung mit Heizwärme unterbleibt?
Müssen Vermieter dann für eine Ersatzbeheizung sorgen?
Kann die Miete bei Heizungseinschränkungen oder -ausfällen gemindert werden?
Mindesttemperaturen in Wohnräumen
Der Vermieter hat die Mieträume in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten und daher für eine ausreichende Wohnungstemperatur zu sorgen. Er muss die Bausubstanz und die vorhandene Heiztechnik in ordnungsgemäßem Zustand halten und je nach Außentemperatur auch außerhalb der Heizperioden betreiben. Bei unterschrittener Mindestraumtemperatur liegt ein Mietmangel vor, der zur Mietminderung berechtigt (z.B. LG Potsdam v. 28.01.2021 - 4 O 274/20; LG Düsseldorf, WuM 1973, 187; LG Berlin, GE 2002, 1043; AG Köln, GE 2008, 1567). Das gilt auch, wenn die Warmwasserversorgung ausfällt (AG Münster, WuM 1981, 22; LG Berlin, ZMR 1998, 634).
Sind aber Heiz- und Bautechnik sowie Bauphysik in Ordnung und fehlt es nur am Brennstoff, ist meiner Ansicht nach kein Bezug der eingeschränkten oder ausgefallenen Heizleistung zur Mietsache gegeben.
Folge: Es liegt kein Mangel der Mietsache vor. Eine Kürzung der Miete scheidet aus.
Staat unterbricht Gasversorgung oder rationiert die Verbrauchsmenge
Sollte das geschehen, kann der Vermieter sich auf aktuelle Entscheidungen des BGH (v. 12.01.2022 - XII ZR 8/21, v. 16.02.2022 - XII ZR 17/21 u. 02.03.2022 - XII ZR 36/21) berufen.
Der BGH hat für die Fälle eines behördlichen Eingriffs in die Funktionsfähigkeit der Mietsache durch Corona bedingte Betriebsverbote ohne direkten Bezug zu ihren baulichen und technischen Zuständen einen Sachmangel ausgeschlossen.
Überträgt man diese Urteile auf die Fälle der Gaskappung, bestünde ebenso wenig ein Recht des Mieters zur Mietminderung. Genauso verhält es sich, wenn der Staat nicht eingreift, weil der „Gashahn“ außerhalb Deutschlands „zugedreht“ wird.
Schließlich kann der Vermieter auch mit „höherer Gewalt“ und dem allgemeinen Lebensrisiko des Mieters argumentieren.
Praxishinweis: Bei Neuabschlüssen von Gewerbemietverträgen sollten Vermieter vereinbaren, die Gasknappheit als Fall höherer Gewalt im Vertrag klar zu definieren und Minderungen, die auf einem Versorgungsengpass beruhen, ausschließen.
Ersatzbeheizung Vermietersache?
Nein. Kommt es zu Ausfällen von Heizung und Warmwasser wegen eines Gasboykotts oder einer reduzierten Liefermenge - und eben nicht wegen mangelhafter Mieträume oder Heiztechnik – liegt meines Erachtens kein Mietmangel vor. Dann ist der Vermieter nicht zur Instandsetzung, also zu einer Ersatzbeheizung verpflichtet. Schafft sich der Mieter nach einer ergebnislosen Aufforderung an den Vermieter selbst Radiatoren an, muss er diese bezahlen und kann keine Kostenerstattung verlangen.
Es stellen sich dann insb. folgende Fragen:
Können Mieter die Miete mindern, wenn bisher geläufige „Mindesttemperaturen“ in der Wohnung nicht mehr gewährleistet werden können oder eine Versorgung mit Heizwärme unterbleibt?
Müssen Vermieter dann für eine Ersatzbeheizung sorgen?
Kann die Miete bei Heizungseinschränkungen oder -ausfällen gemindert werden?
Mindesttemperaturen in Wohnräumen
Der Vermieter hat die Mieträume in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten und daher für eine ausreichende Wohnungstemperatur zu sorgen. Er muss die Bausubstanz und die vorhandene Heiztechnik in ordnungsgemäßem Zustand halten und je nach Außentemperatur auch außerhalb der Heizperioden betreiben. Bei unterschrittener Mindestraumtemperatur liegt ein Mietmangel vor, der zur Mietminderung berechtigt (z.B. LG Potsdam v. 28.01.2021 - 4 O 274/20; LG Düsseldorf, WuM 1973, 187; LG Berlin, GE 2002, 1043; AG Köln, GE 2008, 1567). Das gilt auch, wenn die Warmwasserversorgung ausfällt (AG Münster, WuM 1981, 22; LG Berlin, ZMR 1998, 634).
Sind aber Heiz- und Bautechnik sowie Bauphysik in Ordnung und fehlt es nur am Brennstoff, ist meiner Ansicht nach kein Bezug der eingeschränkten oder ausgefallenen Heizleistung zur Mietsache gegeben.
Folge: Es liegt kein Mangel der Mietsache vor. Eine Kürzung der Miete scheidet aus.
Staat unterbricht Gasversorgung oder rationiert die Verbrauchsmenge
Sollte das geschehen, kann der Vermieter sich auf aktuelle Entscheidungen des BGH (v. 12.01.2022 - XII ZR 8/21, v. 16.02.2022 - XII ZR 17/21 u. 02.03.2022 - XII ZR 36/21) berufen.
Der BGH hat für die Fälle eines behördlichen Eingriffs in die Funktionsfähigkeit der Mietsache durch Corona bedingte Betriebsverbote ohne direkten Bezug zu ihren baulichen und technischen Zuständen einen Sachmangel ausgeschlossen.
Überträgt man diese Urteile auf die Fälle der Gaskappung, bestünde ebenso wenig ein Recht des Mieters zur Mietminderung. Genauso verhält es sich, wenn der Staat nicht eingreift, weil der „Gashahn“ außerhalb Deutschlands „zugedreht“ wird.
Schließlich kann der Vermieter auch mit „höherer Gewalt“ und dem allgemeinen Lebensrisiko des Mieters argumentieren.
Praxishinweis: Bei Neuabschlüssen von Gewerbemietverträgen sollten Vermieter vereinbaren, die Gasknappheit als Fall höherer Gewalt im Vertrag klar zu definieren und Minderungen, die auf einem Versorgungsengpass beruhen, ausschließen.
Ersatzbeheizung Vermietersache?
Nein. Kommt es zu Ausfällen von Heizung und Warmwasser wegen eines Gasboykotts oder einer reduzierten Liefermenge - und eben nicht wegen mangelhafter Mieträume oder Heiztechnik – liegt meines Erachtens kein Mietmangel vor. Dann ist der Vermieter nicht zur Instandsetzung, also zu einer Ersatzbeheizung verpflichtet. Schafft sich der Mieter nach einer ergebnislosen Aufforderung an den Vermieter selbst Radiatoren an, muss er diese bezahlen und kann keine Kostenerstattung verlangen.
