Eigentumswohnung - Dachsanierung: Drei Vergleichsangebote für Auftragsvergabe erforderlich!
14.08.2022, Autor: Herr Norbert Monschau / Lesedauer ca. 2 Min. (1008 mal gelesen)
Wohnungseigentumsanlage: Sind bei einer Sanierung immer 3 Vergleichsangebote von Fachfirmen einzuholen?
| Wird aufgrund der finanziellen Lage der Gemeinschaft beschlossen, die notwendige Dachsanierung in Teilabschnitten zu jeweils mehreren zehntausend Euro durchzuführen, so sind für jeden Teilabschnitt erneut mindestens drei Vergleichsangebote einzuholen. Dies gilt auch dann, wenn die Firma beauftragt werden soll, die bereits die vorherigen Teilabschnitte allesamt zur vollsten Zufriedenheit der Gemeinschaft ausgeführt hat (Amtsgericht Bonn, Urteil vom 13.12.2021 - 211 C 25/21). |
Der Sachverhalt: Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) besteht aus einem Wohngebäude mit 43 Wohnungseinheiten und einer Tiefgarage. Das Flachdach des Gebäudes war undicht und vollständig zu erneuern. Aufgrund der hohen Kosten beschloss die Gemeinschaft gemäß einem mehrjährigen Sanierungsplan stufenweise vorzugehen und jährlich einzelne Teilbereiche des Daches nach Dringlichkeit zu sanieren bzw. zu erneuern.
Streit gab es bei der Anfechtung des Beschlusses über den vierten Bauabschnitt mit einer Teilfläche von ca. 285 qm, der ohne Einholung von Vergleichsangeboten an die bisherige Fachfirma für 68.741,48 Euro vergeben worden war. Die Gemeinschaft verwies darauf, dass die bisher eingeschaltete Fachfirma sich bei den bisherigen Arbeiten für die WEG bewährt habe. Es stehe der Gemeinschaft frei, ein für gut befundenes Handwerksunternehmen zu beauftragen, auch wenn dies eventuell zu einer höheren Belastung führte als die Beauftragung eines oder mehrerer Konkurrenten, die zunächst erhebliche Vorarbeiten bei der Abgabe eines Vergleichsangebots vornehmen müssten.
Die Gerichtsentscheidung: Das Amtsgericht (AG) Bonn hielt streng am „Drei-Angebots-Prinzip“ fest und erklärte den Vergabebeschluss für den vierten Teilabschnitt für ungültig. Die vorgesehene Beauftragung der bisherigen Firma mit der Sanierung/Erneuerung der vierten Teildachfläche von ca. 285 qm für rd. 68.750 Euro nebst Vergabe der Baubegleitung, Bauüberwachung und Abnahme der Arbeiten sowie Rechnungsüberprüfung an den bisherigen Architekten widerspräche den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.
Der WEG stehe zwar ein Ermessensspielraum zu, ob die Sanierung der Dachflächen auch im Rahmen eines mehrjährigen Sanierungsprogramms mit Einzelbeschlüssen durchgeführt werde. Bei Beauftragung weiterer Teilsanierungen könne die Gemeinschaft das bisherige Handwerksunternehmen auch erneut beauftragen. Trotzdem widerspräche es ordnungsmäßiger Verwaltung, bei Auftragsvolumen von ca. 70.000 Euro keine Alternativangebote einzuholen.
Unser Praxishinweis: Nach der Rechtsprechung sind bei einer Auftragsvergabe mit einem höheren Wert als 3.000 Euro mindestens drei Vergleichsangebote einzuholen und der Eigentümergemeinschaft vorzulegen, weil nur so eine angemessene und hinreichende Vergleichsbasis zur Abwägung der in Rede stehenden Arbeiten und Aufträge möglich ist (LG Itzehoe v. 05.01.2018 - 11 S 1/17; LG Frankfurt a. M. v. 19.04.2017 - 2-13 S 2/17; LG Dortmund v. 21.04.2015 - 1 S 445/14). Das gilt selbst dann, wenn ein Fachbetrieb zuvor tadellos gearbeitet hat.
| Wird aufgrund der finanziellen Lage der Gemeinschaft beschlossen, die notwendige Dachsanierung in Teilabschnitten zu jeweils mehreren zehntausend Euro durchzuführen, so sind für jeden Teilabschnitt erneut mindestens drei Vergleichsangebote einzuholen. Dies gilt auch dann, wenn die Firma beauftragt werden soll, die bereits die vorherigen Teilabschnitte allesamt zur vollsten Zufriedenheit der Gemeinschaft ausgeführt hat (Amtsgericht Bonn, Urteil vom 13.12.2021 - 211 C 25/21). |
Der Sachverhalt: Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) besteht aus einem Wohngebäude mit 43 Wohnungseinheiten und einer Tiefgarage. Das Flachdach des Gebäudes war undicht und vollständig zu erneuern. Aufgrund der hohen Kosten beschloss die Gemeinschaft gemäß einem mehrjährigen Sanierungsplan stufenweise vorzugehen und jährlich einzelne Teilbereiche des Daches nach Dringlichkeit zu sanieren bzw. zu erneuern.
Streit gab es bei der Anfechtung des Beschlusses über den vierten Bauabschnitt mit einer Teilfläche von ca. 285 qm, der ohne Einholung von Vergleichsangeboten an die bisherige Fachfirma für 68.741,48 Euro vergeben worden war. Die Gemeinschaft verwies darauf, dass die bisher eingeschaltete Fachfirma sich bei den bisherigen Arbeiten für die WEG bewährt habe. Es stehe der Gemeinschaft frei, ein für gut befundenes Handwerksunternehmen zu beauftragen, auch wenn dies eventuell zu einer höheren Belastung führte als die Beauftragung eines oder mehrerer Konkurrenten, die zunächst erhebliche Vorarbeiten bei der Abgabe eines Vergleichsangebots vornehmen müssten.
Die Gerichtsentscheidung: Das Amtsgericht (AG) Bonn hielt streng am „Drei-Angebots-Prinzip“ fest und erklärte den Vergabebeschluss für den vierten Teilabschnitt für ungültig. Die vorgesehene Beauftragung der bisherigen Firma mit der Sanierung/Erneuerung der vierten Teildachfläche von ca. 285 qm für rd. 68.750 Euro nebst Vergabe der Baubegleitung, Bauüberwachung und Abnahme der Arbeiten sowie Rechnungsüberprüfung an den bisherigen Architekten widerspräche den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.
Der WEG stehe zwar ein Ermessensspielraum zu, ob die Sanierung der Dachflächen auch im Rahmen eines mehrjährigen Sanierungsprogramms mit Einzelbeschlüssen durchgeführt werde. Bei Beauftragung weiterer Teilsanierungen könne die Gemeinschaft das bisherige Handwerksunternehmen auch erneut beauftragen. Trotzdem widerspräche es ordnungsmäßiger Verwaltung, bei Auftragsvolumen von ca. 70.000 Euro keine Alternativangebote einzuholen.
Unser Praxishinweis: Nach der Rechtsprechung sind bei einer Auftragsvergabe mit einem höheren Wert als 3.000 Euro mindestens drei Vergleichsangebote einzuholen und der Eigentümergemeinschaft vorzulegen, weil nur so eine angemessene und hinreichende Vergleichsbasis zur Abwägung der in Rede stehenden Arbeiten und Aufträge möglich ist (LG Itzehoe v. 05.01.2018 - 11 S 1/17; LG Frankfurt a. M. v. 19.04.2017 - 2-13 S 2/17; LG Dortmund v. 21.04.2015 - 1 S 445/14). Das gilt selbst dann, wenn ein Fachbetrieb zuvor tadellos gearbeitet hat.
