Vermieter verweigert nach Kündigung die Wohnungsabnahme: Keine Nutzungsentschädigung!
19.07.2022, Autor: Herr Norbert Monschau / Lesedauer ca. 2 Min. (1032 mal gelesen)
Voraussetzung für einen Anspruch aus § 546a BGB ist, dass die Mietwohnung dem Vermieter vorenthalten wird. Die Mietwohnung wird aber nicht vorenthalten, wenn der Vermieter das Fehlen des erforderlichen Rücknahmewillens bekundet, etwa dadurch, dass er die angebotene Rückgabe ablehnt oder zu erkennen gibt, dass er das Mietverhältnis als nicht beendet ansieht (LG Berlin v. 22.03.2022 - 67 T 13/22).
Der Fall: Nach fristloser Kündigung des Vermieters am 13.12.2016 zum 28.2.2017 teilte der Mieter am 14.12.2017 mit, für einen Wohnungsübergabetermin bereitzustehen. Der Vermieter beharrte aber darauf, den Ablauf der Kündigungsfrist einzuhalten. Vorher wollte er die Wohnung nicht zurücknehmen. Später verlangte der Vermieter Nutzungsentschädigung für den Zeitraum seit der fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses bis zur Schlüsselrückgabe Ende Februar 2017 wegen Vorenthaltens der Mietsache.
Die Gerichtsentscheidung: Das LG Berlin verpflichtete das AG Berlin-Mitte (v. 25.10.2021- 117 C 327/20) über den Prozesskostenhilfeantrag des Vermieters neu zu entscheiden, da das AG zu Unrecht die Prozesskostenhilfe teilweise versagt hatte. Hinsichtlich der Nutzungsentschädigung ging das AG entgegen der Rechtsprechung des BGH (v. 22.03.1960 - VIII ZR 177/59) davon aus, dass diese trotz der Weigerung zur Rücknahme der Mietsache grundsätzlich geschuldet sei. Das Mietverhältnis ende erst mit der Rückgabe der Schlüssel.
Beachten Sie: Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung setzt ein beendetes Mietverhältnis zwischen den Parteien sowie die Nichterfüllung der Rückgabepflicht durch den Mieter im Sinne einer Vorenthaltung der Mietsache voraus. Bei einer fristlosen Kündigung entsteht der Anspruch mit Zugang der Kündigung, im Fall der ordentlichen Kündigung mit Ablauf der Kündigungsfrist. Die unterbliebene Erfüllung des Rückgabeanspruchs muss dem Willen des Vermieters widersprechen. Der Mieter hält also die Sache nur dann vor, wenn der Vermieter sie zurücknehmen will. An einem Rücknahmewillen des Vermieters fehlt es insbesondere, wenn er sich - wie hier - weigert, die vertragsgerecht angebotene Mietsache in Besitz zu nehmen und daher mit der Rücknahme in Annahmeverzug gerät oder zu erkennen gibt, dass er das Mietverhältnis – etwa nach einer von ihm als unwirksam angesehenen Mieterkündigung – nicht als beendet ansieht (BGH v. 12.07.2017 - VIII ZR 214/16).
Unser Praxishinweis: Bei einem Streit über die Wirksamkeit der Kündigung oder deren Zeitpunkt ist es für den Vermieter sinnvoll, die Mieträume zurückzunehmen und gegebenenfalls darauf hinzuweisen, dass er damit keine Vertragsbeendigung anerkennt. Der Mieter sollte unmissverständlich und unbedingt die Rückgabe der Wohnung einschließlich der Schlüssel anbieten.
Der Fall: Nach fristloser Kündigung des Vermieters am 13.12.2016 zum 28.2.2017 teilte der Mieter am 14.12.2017 mit, für einen Wohnungsübergabetermin bereitzustehen. Der Vermieter beharrte aber darauf, den Ablauf der Kündigungsfrist einzuhalten. Vorher wollte er die Wohnung nicht zurücknehmen. Später verlangte der Vermieter Nutzungsentschädigung für den Zeitraum seit der fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses bis zur Schlüsselrückgabe Ende Februar 2017 wegen Vorenthaltens der Mietsache.
Die Gerichtsentscheidung: Das LG Berlin verpflichtete das AG Berlin-Mitte (v. 25.10.2021- 117 C 327/20) über den Prozesskostenhilfeantrag des Vermieters neu zu entscheiden, da das AG zu Unrecht die Prozesskostenhilfe teilweise versagt hatte. Hinsichtlich der Nutzungsentschädigung ging das AG entgegen der Rechtsprechung des BGH (v. 22.03.1960 - VIII ZR 177/59) davon aus, dass diese trotz der Weigerung zur Rücknahme der Mietsache grundsätzlich geschuldet sei. Das Mietverhältnis ende erst mit der Rückgabe der Schlüssel.
Beachten Sie: Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung setzt ein beendetes Mietverhältnis zwischen den Parteien sowie die Nichterfüllung der Rückgabepflicht durch den Mieter im Sinne einer Vorenthaltung der Mietsache voraus. Bei einer fristlosen Kündigung entsteht der Anspruch mit Zugang der Kündigung, im Fall der ordentlichen Kündigung mit Ablauf der Kündigungsfrist. Die unterbliebene Erfüllung des Rückgabeanspruchs muss dem Willen des Vermieters widersprechen. Der Mieter hält also die Sache nur dann vor, wenn der Vermieter sie zurücknehmen will. An einem Rücknahmewillen des Vermieters fehlt es insbesondere, wenn er sich - wie hier - weigert, die vertragsgerecht angebotene Mietsache in Besitz zu nehmen und daher mit der Rücknahme in Annahmeverzug gerät oder zu erkennen gibt, dass er das Mietverhältnis – etwa nach einer von ihm als unwirksam angesehenen Mieterkündigung – nicht als beendet ansieht (BGH v. 12.07.2017 - VIII ZR 214/16).
Unser Praxishinweis: Bei einem Streit über die Wirksamkeit der Kündigung oder deren Zeitpunkt ist es für den Vermieter sinnvoll, die Mieträume zurückzunehmen und gegebenenfalls darauf hinzuweisen, dass er damit keine Vertragsbeendigung anerkennt. Der Mieter sollte unmissverständlich und unbedingt die Rückgabe der Wohnung einschließlich der Schlüssel anbieten.
