Kauf einer Neubau-Eigentumswohnung: Wichtiges zum Bauträgervertrag
02.01.2022, Autor: Herr Norbert Monschau / Lesedauer ca. 3 Min. (846 mal gelesen)
Kauf einer Neubau-Eigentumswohnung: Wichtiges zum Bauträgervertrag mit Checkliste Vertragsprüfung
Wer eine Neubau-Eigentumswohnung kauft, schließt einen Bauträgervertrag ab. Er besteht aus mehreren Teilen und bringt einige Besonderheiten mit sich.
Der Bauträger ist Bauherr und Eigentümer des Baugrundstücks, aber auch Vertragspartner der Baufirmen. Obwohl der Käufer bereits frühzeitig Zahlungen leistet, wird er erst später Eigentümer der Immobilie und des Grundstücks. Damit die Wohnung nach Fertigstellung nicht an jemand anderes verkauft werden kann, wird eine sog. „Auflassungsvormerkung“ zugunsten des Erwerbers in das Grundbuch eingetragen. Dafür ist der Bauträgervertrag notariell zu beurkunden.
Zum Kauf einer Neubau-Wohnung gehört eine Vielzahl an Unterlagen. Bereits der Bauträgervertrag ist ein sehr umfangreiches Vertragswerk. Denn der Bauträger verkauft nicht eine Wohnung, sondern ein Miteigentumsanteil an einem Grundstück, zu dessen Bebauung er sich verpflichtet. Zu den Unterlagen gehören also der Kaufvertrag mit Bauverpflichtung, die Bau- und Leistungsbeschreibung, der Lageplan, die Baupläne und Bauzeichnungen. Auch die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung und die Abgeschlossenheitsbescheinigung sollten vorliegen. Wichtig ist es, Sonderwünsche und Eigenleistungen zusammen mit dem Bauträgervertrag vom Notar beurkunden zu lassen. Achten Sie darauf, auch verbindliche Angaben zum Fertigstellungstermin oder zumindest zur Dauer der Bauausführung zu vereinbaren.
Praxishinweis: Sie treffen mit der Unterzeichnung des Bauträgervertrags eine weitreichende Entscheidung. Lassen Sie die Vertragsunterlagen im Hinblick auf Fallstricke und Sie benachteiligende Regelungen prüfen. Das gilt erst recht, wenn es um eine ungewöhnliche Gestaltung geht, bei der Ihnen z.B. Grunderwerbsteuer-Einsparungen versprochen werden (Stichwort: verdeckte Bauträgermodelle).
Mit der nachfolgenden Checkliste behalten Sie den Überblick:
Checkliste Vertragsprüfung Bauträgervertrag
□ Sind die Vertragsunterlagen vollständig?
□ Stimmen die Verkäuferangaben mit den Eintragungen im Kaufvertrag und der Bau- bzw. Leistungsbeschreibung überein?
□ Sind Sonderwünsche und Eigenleistungen im Bauträgervertrag festgehalten, sodass diese auch notariell beurkundet werden?
□ Soll Ihre Zahlung in Raten nach Baufortschritt erfolgen? Dann muss dies vereinbart sein und der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) entsprechen; § 650v BGB: § 3 MaBV sieht höchstens 7 Raten vor.
□ Sollen Sie den Gesamtbetrag vorschießen? Das geht nur nach der selten verwendeten Ausnahmeregelung gemäß § 7 MaBV. Lassen Sie das prüfen! □ Ist vertraglich geregelt, dass Zahlungen auf das Konto der Bauträgerbank und nicht auf das Geschäftskonto des Bauträgers erfolgen?
□ Enthält der Vertrag eine verbindliche Angabe zum Zeitpunkt der Fertigstellung oder zur Dauer der Bauausführung? Fehlt diese Angabe im Kaufvertrag, gelten die Angaben in der Baubeschreibung.
□ Hat der Bauträger gesetzliche Verjährungsfristen vertraglich verkürzt? Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt bei Bauwerken fünf Jahre.
□ Gibt der Bauträger besondere Garantien?
□ Enthält die Bau- bzw. Leistungsbeschreibung den gesetzlich vorgeschriebenen Inhalt nach § 650j BGB, Art. 249 EGBGB?
□ Welchen Nutzungszweck sieht die Teilungserklärung für die Wohnung vor?
□ Was gehört zum Sondereigentum?
□ Sind Sondernutzungsrechte vorgesehen? Achten Sie darauf, dass diese im Kaufvertrag mitverkauft und ins Grundbuch eingetragen werden!
□ Stimmen die Angaben (z.B. Nummerierungen) im Kaufvertrag mit den Angaben in der Teilungserklärung, im Aufteilungsplan und im Grundbuch überein?
□ Gibt es eine Gemeinschaftsordnung? Was ist darin abweichend vom Gesetz festgelegt und zu wessen Gunsten? Wie ist die Kostenverteilung geregelt?
□ Wen bestellt der Bauträger als ersten Verwalter für maximal drei Jahre?
□ Was regelt der Verwaltervertrag?
□ Gab es bereits eine Eigentümerversammlung? Was wurde beschlossen?
□ Gibt es eine Prognose über die Höhe des Hausgelds?
□ Gibt es einen Wirtschaftsplan für das erste Jahr?
Wer eine Neubau-Eigentumswohnung kauft, schließt einen Bauträgervertrag ab. Er besteht aus mehreren Teilen und bringt einige Besonderheiten mit sich.
Der Bauträger ist Bauherr und Eigentümer des Baugrundstücks, aber auch Vertragspartner der Baufirmen. Obwohl der Käufer bereits frühzeitig Zahlungen leistet, wird er erst später Eigentümer der Immobilie und des Grundstücks. Damit die Wohnung nach Fertigstellung nicht an jemand anderes verkauft werden kann, wird eine sog. „Auflassungsvormerkung“ zugunsten des Erwerbers in das Grundbuch eingetragen. Dafür ist der Bauträgervertrag notariell zu beurkunden.
Zum Kauf einer Neubau-Wohnung gehört eine Vielzahl an Unterlagen. Bereits der Bauträgervertrag ist ein sehr umfangreiches Vertragswerk. Denn der Bauträger verkauft nicht eine Wohnung, sondern ein Miteigentumsanteil an einem Grundstück, zu dessen Bebauung er sich verpflichtet. Zu den Unterlagen gehören also der Kaufvertrag mit Bauverpflichtung, die Bau- und Leistungsbeschreibung, der Lageplan, die Baupläne und Bauzeichnungen. Auch die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung und die Abgeschlossenheitsbescheinigung sollten vorliegen. Wichtig ist es, Sonderwünsche und Eigenleistungen zusammen mit dem Bauträgervertrag vom Notar beurkunden zu lassen. Achten Sie darauf, auch verbindliche Angaben zum Fertigstellungstermin oder zumindest zur Dauer der Bauausführung zu vereinbaren.
Praxishinweis: Sie treffen mit der Unterzeichnung des Bauträgervertrags eine weitreichende Entscheidung. Lassen Sie die Vertragsunterlagen im Hinblick auf Fallstricke und Sie benachteiligende Regelungen prüfen. Das gilt erst recht, wenn es um eine ungewöhnliche Gestaltung geht, bei der Ihnen z.B. Grunderwerbsteuer-Einsparungen versprochen werden (Stichwort: verdeckte Bauträgermodelle).
Mit der nachfolgenden Checkliste behalten Sie den Überblick:
Checkliste Vertragsprüfung Bauträgervertrag
□ Sind die Vertragsunterlagen vollständig?
□ Stimmen die Verkäuferangaben mit den Eintragungen im Kaufvertrag und der Bau- bzw. Leistungsbeschreibung überein?
□ Sind Sonderwünsche und Eigenleistungen im Bauträgervertrag festgehalten, sodass diese auch notariell beurkundet werden?
□ Soll Ihre Zahlung in Raten nach Baufortschritt erfolgen? Dann muss dies vereinbart sein und der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) entsprechen; § 650v BGB: § 3 MaBV sieht höchstens 7 Raten vor.
□ Sollen Sie den Gesamtbetrag vorschießen? Das geht nur nach der selten verwendeten Ausnahmeregelung gemäß § 7 MaBV. Lassen Sie das prüfen! □ Ist vertraglich geregelt, dass Zahlungen auf das Konto der Bauträgerbank und nicht auf das Geschäftskonto des Bauträgers erfolgen?
□ Enthält der Vertrag eine verbindliche Angabe zum Zeitpunkt der Fertigstellung oder zur Dauer der Bauausführung? Fehlt diese Angabe im Kaufvertrag, gelten die Angaben in der Baubeschreibung.
□ Hat der Bauträger gesetzliche Verjährungsfristen vertraglich verkürzt? Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt bei Bauwerken fünf Jahre.
□ Gibt der Bauträger besondere Garantien?
□ Enthält die Bau- bzw. Leistungsbeschreibung den gesetzlich vorgeschriebenen Inhalt nach § 650j BGB, Art. 249 EGBGB?
□ Welchen Nutzungszweck sieht die Teilungserklärung für die Wohnung vor?
□ Was gehört zum Sondereigentum?
□ Sind Sondernutzungsrechte vorgesehen? Achten Sie darauf, dass diese im Kaufvertrag mitverkauft und ins Grundbuch eingetragen werden!
□ Stimmen die Angaben (z.B. Nummerierungen) im Kaufvertrag mit den Angaben in der Teilungserklärung, im Aufteilungsplan und im Grundbuch überein?
□ Gibt es eine Gemeinschaftsordnung? Was ist darin abweichend vom Gesetz festgelegt und zu wessen Gunsten? Wie ist die Kostenverteilung geregelt?
□ Wen bestellt der Bauträger als ersten Verwalter für maximal drei Jahre?
□ Was regelt der Verwaltervertrag?
□ Gab es bereits eine Eigentümerversammlung? Was wurde beschlossen?
□ Gibt es eine Prognose über die Höhe des Hausgelds?
□ Gibt es einen Wirtschaftsplan für das erste Jahr?
