Fristlose Kündigung bei Rückständen aus Betriebskostenabrechnung?
08.02.2025, Autor: Herr Norbert Monschau / Lesedauer ca. 2 Min. (107 mal gelesen)
Nachzahlungsforderungen aus Betriebskostenabrechnungen können fristlose Kündigung rechtfertigen!
Nachzahlungsforderungen aus Betriebskostenabrechnungen gehören nicht ohne Weiteres zur (laufend zu zahlenden) Miete, so dass ein Verzug aus einer Nebenkostenabrechnung eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB grundsätzlich nicht rechtfertigen kann. Eine Rückstandshöhe von mindestens zwei Monatsmieten kann aber eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB begründen (AG Brandenburg v. 20.12.2024 - 33 C 33/24).
Der Fall: Der Wohnraumvermieter verlangte von seinem Mieter Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen für die Abrechnungsjahre 2020 bis 2022 in Höhe von insgesamt 1.735,89 EUR. Die vereinbarte Gesamtmiete betrug 330,00 EUR, wobei Bestandteil dieser Miete eine Betriebskostenvorauszahlung von monatlich 65,00 EUR war. Obwohl der Mieter keine substanziierten Einwände gegen die jeweiligen Abrechnungen erhob, zahlte er nicht. Daraufhin kündigte der Vermieter den Mietvertrag außerordentlich fristlos mit sofortiger Wirkung sowie hilfsweise ordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zum nächstmöglichen Zeitpunkt wegen schuldhafter und wiederholter Verletzung der vertraglichen (Zahlungs-)Pflichten. Da der Mieter die Wohnung nicht räumte, erhob der Vermieter Klage.
Die Entscheidung des Gerichts: Die Klage war erfolgreich. Dem Vermieter stehe gegenüber dem Mieter ein Räumungs- und Herausgabeanspruch zu, da das Mietverhältnis sowohl durch die außerordentliche, fristlose als auch durch die hilfsweise ordentliche, fristgerechte Kündigung zum nächst möglichen Termin rechtswirksam beendet wurde. Nachzahlungsforderungen aus Betriebskostenabrechnungen würden zwar nicht ohne Weiteres zur (laufend zu zahlenden) Miete gehören, sodass ein Verzug aus einer Nebenkostenabrechnung eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB wohl grundsätzlich noch nicht rechtfertigen könne. Für die analoge Anwendung der Vorschrift bei einer Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB spreche aber, dass bei der Vereinbarung von Vorauszahlungen auf Betriebskosten – wie sich aus § 556 Abs. 3 BGB ergebe – eine Jahresmiete geschuldet werde, deren Höhe der Vermieter durch Vorlage der Betriebskostenabrechnung (endgültig) bestimme. Grundsätzlich sei für eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 543 Abs. 1 BGB ein Rückstand von mindestens zwei Monatsmieten erforderlich, weil dies dem Regelmodell des § 543 Abs. 2 BGB für einen sich über längere Zeit entwickelnden Zahlungsrückstands entspreche. Vorliegend seien sogar Betriebskostennachforderungen in Höhe von über fünf Monatsmieten offen.
Unser Praxishinweis: Der BGH (v. 28.05.1975 - VIII ZR 70/74; v. 20.07.2016 - VIII ZR 263/14) wertete Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen, die nahezu zwei Monatsmieten entsprechen, als erhebliche Pflichtverletzung und wiederkehrende Leistung i.S.v. § 216 BGB. In einem aktuellen Kostenbeschluss hat der BGH offengelassen, ob Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen eine fristlose Kündigung gem. § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigen können (13.8.24, VIII ZR 255/21). Zwar hat der BGH bestätigt, dass Nachforderungen grundsätzlich keinen Bestandteil der laufend geschuldeten Miete i.S.d. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB bilden, entschied aber nicht über die Frage, ob ein Nachzahlungsbetrag aus einer Betriebskostenabrechnung bei der Berechnung des Zahlungsrückstands i.S.v. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zu berücksichtigen ist.
Wir empfehlen Mietern, die Nebenkostenabrechnung zeitnah zu prüfen und etwaige Einwände konkret im Einzelnen schriftlich anzuführen.
Nachzahlungsforderungen aus Betriebskostenabrechnungen gehören nicht ohne Weiteres zur (laufend zu zahlenden) Miete, so dass ein Verzug aus einer Nebenkostenabrechnung eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB grundsätzlich nicht rechtfertigen kann. Eine Rückstandshöhe von mindestens zwei Monatsmieten kann aber eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB begründen (AG Brandenburg v. 20.12.2024 - 33 C 33/24).
Der Fall: Der Wohnraumvermieter verlangte von seinem Mieter Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen für die Abrechnungsjahre 2020 bis 2022 in Höhe von insgesamt 1.735,89 EUR. Die vereinbarte Gesamtmiete betrug 330,00 EUR, wobei Bestandteil dieser Miete eine Betriebskostenvorauszahlung von monatlich 65,00 EUR war. Obwohl der Mieter keine substanziierten Einwände gegen die jeweiligen Abrechnungen erhob, zahlte er nicht. Daraufhin kündigte der Vermieter den Mietvertrag außerordentlich fristlos mit sofortiger Wirkung sowie hilfsweise ordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zum nächstmöglichen Zeitpunkt wegen schuldhafter und wiederholter Verletzung der vertraglichen (Zahlungs-)Pflichten. Da der Mieter die Wohnung nicht räumte, erhob der Vermieter Klage.
Die Entscheidung des Gerichts: Die Klage war erfolgreich. Dem Vermieter stehe gegenüber dem Mieter ein Räumungs- und Herausgabeanspruch zu, da das Mietverhältnis sowohl durch die außerordentliche, fristlose als auch durch die hilfsweise ordentliche, fristgerechte Kündigung zum nächst möglichen Termin rechtswirksam beendet wurde. Nachzahlungsforderungen aus Betriebskostenabrechnungen würden zwar nicht ohne Weiteres zur (laufend zu zahlenden) Miete gehören, sodass ein Verzug aus einer Nebenkostenabrechnung eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB wohl grundsätzlich noch nicht rechtfertigen könne. Für die analoge Anwendung der Vorschrift bei einer Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB spreche aber, dass bei der Vereinbarung von Vorauszahlungen auf Betriebskosten – wie sich aus § 556 Abs. 3 BGB ergebe – eine Jahresmiete geschuldet werde, deren Höhe der Vermieter durch Vorlage der Betriebskostenabrechnung (endgültig) bestimme. Grundsätzlich sei für eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 543 Abs. 1 BGB ein Rückstand von mindestens zwei Monatsmieten erforderlich, weil dies dem Regelmodell des § 543 Abs. 2 BGB für einen sich über längere Zeit entwickelnden Zahlungsrückstands entspreche. Vorliegend seien sogar Betriebskostennachforderungen in Höhe von über fünf Monatsmieten offen.
Unser Praxishinweis: Der BGH (v. 28.05.1975 - VIII ZR 70/74; v. 20.07.2016 - VIII ZR 263/14) wertete Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen, die nahezu zwei Monatsmieten entsprechen, als erhebliche Pflichtverletzung und wiederkehrende Leistung i.S.v. § 216 BGB. In einem aktuellen Kostenbeschluss hat der BGH offengelassen, ob Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen eine fristlose Kündigung gem. § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigen können (13.8.24, VIII ZR 255/21). Zwar hat der BGH bestätigt, dass Nachforderungen grundsätzlich keinen Bestandteil der laufend geschuldeten Miete i.S.d. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB bilden, entschied aber nicht über die Frage, ob ein Nachzahlungsbetrag aus einer Betriebskostenabrechnung bei der Berechnung des Zahlungsrückstands i.S.v. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zu berücksichtigen ist.
Wir empfehlen Mietern, die Nebenkostenabrechnung zeitnah zu prüfen und etwaige Einwände konkret im Einzelnen schriftlich anzuführen.
