Vermieter muss fachgerechte Anbringung einer Markise gestatten
30.04.2024, Autor: Herr Norbert Monschau / Lesedauer ca. 2 Min. (218 mal gelesen)
Unter welchen Voraussetzungen darf der Mieter eine Markise anbringen?
Überwiegt das Interesse des Mieters an der Herstellung eines ausreichenden Sonnenschutzes auf dem Balkon das Interesse des Vermieters am Schutz der Bausubstanz sowie am Schutz vor optischen und ästhetischen Beeinträchtigungen, besteht in der Regel ein Anspruch des Mieters auf Gestattung des – fachgerechten – Anbaus einer Markise gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Unter Umständen kann der Vermieter die Zustimmung davon abhängig machen, dass der Mieter den Abschluss einer Haftpflichtversicherung nachweist und eine zusätzliche Mietsicherheit leistet (LG Berlin v. 13.03.2023 - 64 S 322/20).
Die Gerichtsentscheidung: Das AG sei zu Recht von einem Gestattungsanspruch des Mieters ausgegangen. Die Zustimmung des Vermieters zur Anbringung einer Markise liege nicht in seinem freien Ermessen; vielmehr müsse er seine Zustimmung erteilen, wenn kein triftiger Grund für deren Verweigerung vorliege bzw. wenn das Interesse des Mieters an der Veränderung das Interesse des Vermieters an der Verweigerung überwiege. In der Regel liege ein solcher triftiger Grund nicht vor und das Interesse des Mieters an der Herstellung eines ausreichenden Sonnenschutzes auf dem Balkon der Mietwohnung überwiege das Interesse des Vermieters am Schutz der Bausubstanz sowie dem Schutz vor optischen und ästhetischen Beeinträchtigungen. Denn der Schutz vor Sonne auf dem Balkon gehöre als sozial übliches Verhalten zum berechtigten Wohngebrauch des Mieters (AG München v. 07.06.2013 - 411 C 4836/13). Eine Markise gewährleiste gegenüber Sonnenschirmen oder -segeln den größtmöglichen Schutz gegen die Sonne, ohne die Nutzung des Balkons unzumutbar einzuschränken. Im Übrigen habe der gerichtlich bestellte Sachverständige festgestellt, dass ein bauaufsichtlich zugelassenes, thermisch getrenntes Befestigungssystem keine Schäden am Außenputz, dem Wärmedämmverbundsystem und dem Mauerwerk verursache.
Das ist wichtig: Der Vermieter sei allerdings berechtigt, die Gestattung der Anbringung der Markise von der fachgerechten Montage sowie dem Abschluss einer entsprechenden Versicherung und einer zusätzlichen Kaution zur Absicherung der voraussichtlichen Kosten der Entfernung der Markise abhängig zu machen (vgl. AG Hamburg-St. Georg v. 09.07.2013 - 925 C 9/13).
Unser Praxishinweis: Der Vermieter hat – außer bei erkennbarer Geringfügigkeit – auch in den Fällen, in denen er einer baulichen Veränderung zustimmen muss, ein berechtigtes Interesse daran, im Vorhinein von dem Vorhaben zu erfahren, um es prüfen zu können, um zeitliche oder inhaltliche Vorgaben für eine möglichst schonende Ausführung machen zu können, um ggf. eine Zusatzsicherheit fordern zu können, aber auch um die Möglichkeit zu haben, es vor der Vollendung verhindern oder das Vorhaben in Eigenregie und in Abstimmung mit dem Mieter umsetzen zu können. Oftmals ist der Rückbauaufwand für den Vermieter von besonderer Bedeutung, da der Mieter nach Mietende verpflichtet ist, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Daher darf der Vermieter eine Zustimmung bei einer ansonsten positiven Interessenabwägung zu Gunsten des Mieters unter die Bedingung stellen, dass dieser eine angemessene - an den geschätzten Rückbaukosten orientierte - Sicherheit leistet. Sollte es beim Umbau oder ggf. bedingt durch den Betrieb einer eingebauten technischen Einrichtung relevante Schadensrisiken für das Gebäude oder das Vermögen des Vermieters geben, kann der Mieter gehalten sein, eine geeignete Versicherung abzuschließen oder eine Versicherung des beauftragten Fachmanns nachzuweisen, da seine eigenen finanziellen Mittel meist für eine Schadensbehebung nicht ausreichen werden.
Überwiegt das Interesse des Mieters an der Herstellung eines ausreichenden Sonnenschutzes auf dem Balkon das Interesse des Vermieters am Schutz der Bausubstanz sowie am Schutz vor optischen und ästhetischen Beeinträchtigungen, besteht in der Regel ein Anspruch des Mieters auf Gestattung des – fachgerechten – Anbaus einer Markise gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Unter Umständen kann der Vermieter die Zustimmung davon abhängig machen, dass der Mieter den Abschluss einer Haftpflichtversicherung nachweist und eine zusätzliche Mietsicherheit leistet (LG Berlin v. 13.03.2023 - 64 S 322/20).
Die Gerichtsentscheidung: Das AG sei zu Recht von einem Gestattungsanspruch des Mieters ausgegangen. Die Zustimmung des Vermieters zur Anbringung einer Markise liege nicht in seinem freien Ermessen; vielmehr müsse er seine Zustimmung erteilen, wenn kein triftiger Grund für deren Verweigerung vorliege bzw. wenn das Interesse des Mieters an der Veränderung das Interesse des Vermieters an der Verweigerung überwiege. In der Regel liege ein solcher triftiger Grund nicht vor und das Interesse des Mieters an der Herstellung eines ausreichenden Sonnenschutzes auf dem Balkon der Mietwohnung überwiege das Interesse des Vermieters am Schutz der Bausubstanz sowie dem Schutz vor optischen und ästhetischen Beeinträchtigungen. Denn der Schutz vor Sonne auf dem Balkon gehöre als sozial übliches Verhalten zum berechtigten Wohngebrauch des Mieters (AG München v. 07.06.2013 - 411 C 4836/13). Eine Markise gewährleiste gegenüber Sonnenschirmen oder -segeln den größtmöglichen Schutz gegen die Sonne, ohne die Nutzung des Balkons unzumutbar einzuschränken. Im Übrigen habe der gerichtlich bestellte Sachverständige festgestellt, dass ein bauaufsichtlich zugelassenes, thermisch getrenntes Befestigungssystem keine Schäden am Außenputz, dem Wärmedämmverbundsystem und dem Mauerwerk verursache.
Das ist wichtig: Der Vermieter sei allerdings berechtigt, die Gestattung der Anbringung der Markise von der fachgerechten Montage sowie dem Abschluss einer entsprechenden Versicherung und einer zusätzlichen Kaution zur Absicherung der voraussichtlichen Kosten der Entfernung der Markise abhängig zu machen (vgl. AG Hamburg-St. Georg v. 09.07.2013 - 925 C 9/13).
Unser Praxishinweis: Der Vermieter hat – außer bei erkennbarer Geringfügigkeit – auch in den Fällen, in denen er einer baulichen Veränderung zustimmen muss, ein berechtigtes Interesse daran, im Vorhinein von dem Vorhaben zu erfahren, um es prüfen zu können, um zeitliche oder inhaltliche Vorgaben für eine möglichst schonende Ausführung machen zu können, um ggf. eine Zusatzsicherheit fordern zu können, aber auch um die Möglichkeit zu haben, es vor der Vollendung verhindern oder das Vorhaben in Eigenregie und in Abstimmung mit dem Mieter umsetzen zu können. Oftmals ist der Rückbauaufwand für den Vermieter von besonderer Bedeutung, da der Mieter nach Mietende verpflichtet ist, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Daher darf der Vermieter eine Zustimmung bei einer ansonsten positiven Interessenabwägung zu Gunsten des Mieters unter die Bedingung stellen, dass dieser eine angemessene - an den geschätzten Rückbaukosten orientierte - Sicherheit leistet. Sollte es beim Umbau oder ggf. bedingt durch den Betrieb einer eingebauten technischen Einrichtung relevante Schadensrisiken für das Gebäude oder das Vermögen des Vermieters geben, kann der Mieter gehalten sein, eine geeignete Versicherung abzuschließen oder eine Versicherung des beauftragten Fachmanns nachzuweisen, da seine eigenen finanziellen Mittel meist für eine Schadensbehebung nicht ausreichen werden.
