Nachträgliche Korrektur einer Betriebskostenabrechnung?
04.02.2024, Autor: Herr Norbert Monschau / Lesedauer ca. 2 Min. (274 mal gelesen)
Guthaben-Korrektur auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist möglich
§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB schließt eine nachträgliche Abrechnung zu Lasten des Mieters, durch die ein Guthaben verringert wird, nicht aus (LG München I, Urt. v. 30.11.2023 - 31 S 10140/23).
Der Fall: Der Vermieter hatte über die Betriebskosten abgerechnet und dabei die Grundsteuer vergessen. Bevor er das ursprünglich berechnete Guthaben an den Mieter auszahlte, verstrich die Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Nun korrigierte der Vermieter die Betriebskostenabrechnung und berücksichtigte die Grundsteuer. Dabei ergab sich ein geringeres Guthaben, das er an den Mieter zahlte. Der Mieter klagte auf Rückzahlung des ursprünglich berechneten höheren Guthabens.
Das Amtsgericht sprach jedoch nur das korrigierte geringere Guthaben zu. Es bestünde kein Anspruch des Mieters, weil eine nachträgliche Verringerung des Guthabens vom Gesetz nicht ausgeschlossen sei.
Die Entscheidung des Gerichts: Die Berufung des Mieters blieb erfolglos. Das Landgericht teilte in einem Beschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO die Rechtsauffassung des Amtegsrichts. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB solle den Mieter nur davor schützen, nach Ablauf der Abrechnungsfrist Zahlungen leisten zu müssen, die die Vorauszahlungen übersteigen. Darüber hinaus gewähre das Gesetz keinen Vertrauensschutz für eine zu Gunsten des Mieters unrichtige Abrechnung.
Unser Praxishinweis: Der Mieter darf nicht darauf vertrauen, dass ein Guthaben unveränderlich bleibt. Dies gilt auch dann, wenn die Korrektur erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist erfolgt. Eine weitergehende Schutzwirkung zu Gunsten des Mieters sieht das Gesetz schon nach dem Wortlaut der Vorschrift ("Geltendmachung einer Nachzahlung") nicht vor.
Die Entscheidung entspricht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urt. v. 31.10.2007 - VIII ZR 261/06), wonach sich Nachforderungen begrifflich nur auf den über die Vorauszahlungen des Mieters hinausgehenden Betrag beziehen, also auf Kosten, die durch (ordnungsgemäß geleistete) Vorauszahlungen nicht gedeckt sind. Ein Guthaben des Mieters beruht hingegen auf überzahlten Vorschüssen. Bei deren Korrektur geht es folglich nicht um eine Nachforderung iSd § 556 Abs. 3 S. 3 BGB. Diese tritt erst ein, wenn das Guthaben aufgebraucht und ein weiterer Betrag vom Vermieter reklamiert wird.
§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB schließt eine nachträgliche Abrechnung zu Lasten des Mieters, durch die ein Guthaben verringert wird, nicht aus (LG München I, Urt. v. 30.11.2023 - 31 S 10140/23).
Der Fall: Der Vermieter hatte über die Betriebskosten abgerechnet und dabei die Grundsteuer vergessen. Bevor er das ursprünglich berechnete Guthaben an den Mieter auszahlte, verstrich die Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Nun korrigierte der Vermieter die Betriebskostenabrechnung und berücksichtigte die Grundsteuer. Dabei ergab sich ein geringeres Guthaben, das er an den Mieter zahlte. Der Mieter klagte auf Rückzahlung des ursprünglich berechneten höheren Guthabens.
Das Amtsgericht sprach jedoch nur das korrigierte geringere Guthaben zu. Es bestünde kein Anspruch des Mieters, weil eine nachträgliche Verringerung des Guthabens vom Gesetz nicht ausgeschlossen sei.
Die Entscheidung des Gerichts: Die Berufung des Mieters blieb erfolglos. Das Landgericht teilte in einem Beschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO die Rechtsauffassung des Amtegsrichts. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB solle den Mieter nur davor schützen, nach Ablauf der Abrechnungsfrist Zahlungen leisten zu müssen, die die Vorauszahlungen übersteigen. Darüber hinaus gewähre das Gesetz keinen Vertrauensschutz für eine zu Gunsten des Mieters unrichtige Abrechnung.
Unser Praxishinweis: Der Mieter darf nicht darauf vertrauen, dass ein Guthaben unveränderlich bleibt. Dies gilt auch dann, wenn die Korrektur erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist erfolgt. Eine weitergehende Schutzwirkung zu Gunsten des Mieters sieht das Gesetz schon nach dem Wortlaut der Vorschrift ("Geltendmachung einer Nachzahlung") nicht vor.
Die Entscheidung entspricht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urt. v. 31.10.2007 - VIII ZR 261/06), wonach sich Nachforderungen begrifflich nur auf den über die Vorauszahlungen des Mieters hinausgehenden Betrag beziehen, also auf Kosten, die durch (ordnungsgemäß geleistete) Vorauszahlungen nicht gedeckt sind. Ein Guthaben des Mieters beruht hingegen auf überzahlten Vorschüssen. Bei deren Korrektur geht es folglich nicht um eine Nachforderung iSd § 556 Abs. 3 S. 3 BGB. Diese tritt erst ein, wenn das Guthaben aufgebraucht und ein weiterer Betrag vom Vermieter reklamiert wird.
